Wie Sie kaufen

Wer eine Immobilie in Portugal kauft, dem ist zu empfehlen, sich durch einen Rechtsanwalt (advogado) beraten zu lassen. Nur durch einen Rechtsanwalt kann eine umfassende rechtliche Beratung erfolgen. Anders als in Deutschland übt der Notar (notário) in Portugal im Regelfall praktisch nur eine reine Beurkundungsfunktion aus, d.h.er stellt im Wesentlichen die Anwesenheit der Vertragsparteien fest. Die Beratung und Vertragsgestaltung vor dem Vertragsabschluss obliegt hingegen den Rechtsanwälten.

Wer eine Immobilie in Portugal kauft, dem ist zu empfehlen, sich durch einen Rechtsanwalt (advogado) beraten zu lassen. Nur durch einen Rechtsanwalt kann eine umfassende rechtliche Beratung erfolgen. Anders als in Deutschland übt der Notar (notário) in Portugal im Regelfall praktisch nur eine reine Beurkundungsfunktion aus, d.h.er stellt im Wesentlichen die Anwesenheit der Vertragsparteien fest. Die Beratung und Vertragsgestaltung vor dem Vertragsabschluss obliegt hingegen den Rechtsanwälten.

Wir, Marcela Properties, versichern uns im Voraus, dass alle offiziellen Unterlagen der Immobilie vorliegen, bevor wir sie zum Verkauf anbieten. Außerdem können wir Ihnen erfahrene und kompetente deutschsprachige Rechtsberater im Immobilienrecht empfehlen.

Der nachstehende Text wurde von Herrn Rechtsanwalt Dr. Alexander Rathenau von der Kanzlei Dr. Rathenau & Kollegen, Lagos, verfasst.

 

A. Wer kauft und verkauft die Immobilie?

 Die erste Frage lautet: Wer soll die Immobilie erwerben? Diese Frage stellt sich insbesondere bei Ehegatten (sollen beide Ehegatten Eigentümer werden?) und in Konstellationen, in denen der Erwerb der Immobilie durch eine Gesellschaft vorteilhaft sein kann.

Die zweite Frage lautet: Wer verkauft die Immobilie? Es ist darauf zu achten, dass der/die Eigentümer die Immobilie verkauft, anderenfalls in Portugal grundsätzlich kein Eigentum erworben werden kann. Ist der Verkäufer ledig, geschieden oder im Güterstand der Gütertrennung verheiratet, muss nur er den Kauf(vor)vertrag unterzeichnen. Bei Portugiesen ist aber Vorsicht geboten: Ist der Verkäufer im portugiesischen gesetzlichen Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft oder im portugiesischen Güterstand der Gütergemeinschaft verheiratet, müssen beide Ehegatten den Kauf(vor)vertrag unterzeichnen, d.h. beide Ehegatten müssen als Verkäufer auftreten.

Achtung: Ist der Verkäufer zwar im portugiesischen Güterstand der Gütertrennung verheiratet, muss sein Ehegatte dem Verkauf dennoch zustimmen, wenn es sich bei der Immobilie um die gemeinsame Ehewohnung handelt.

Befindet sich die Immobilie im Eigentum von mehreren Personen (z.B. Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft) müssen alle Eigentumsinhaber den Kauf(vor)vertrag unterzeichnen.

Ist Verkäufer eine portugiesische Gesellschaft (z.B. eine Limitada), darf der einfache Geschäftsführer den Kauf(vor)vertrag nicht unterzeichnen, wenn der aus dem Handelsregister hervorgehende Gesellschaftsgegenstand nicht den Verkauf von Immobilien erfasst und der Gesellschaftsvertrag das Geschäft nicht ausdrücklich zulässt. Vielmehr ist dann ein Beschluss der Gesellschaft erforderlich, der das konkrete Immobiliengeschäft autorisiert.

 

B. Sind alle Unterlagen vorhanden?

Spätestens am Tag der Beurkundung des notariellen Endvertrages (Escritura) müssen folgende Unterlagen vorhanden und fachkundig überprüft sein:

 1) Portugiesische Steuernummern aller Vertragsparteien

Hinweis 1: Die Vertragspartei, die weniger als 183 Tage in Portugal ansässig ist, benötigt für die Beantragung einer portugiesischen Steuernummer einen sog. Steuervertreter. Da der Steuervertreter unter bestimmten Umständen für Steuerschulden gemeinsam mit dem Steuerpflichtigen haftet, gibt es in Portugal professionelle Dienstleister, welche die Steuervertretung gegen eine Jahresgebühr übernehmen.

Hinweis 2: Eine ausländische juristische Person, die im Sitzstaat Rechtsfähigkeit besitzt, kann in Portugal Eigentum erwerben. Sie muss aber vorher in Portugal steuerrechtlich registriert werden und erhält dann eine Steuernummer.

 2) Personalausweise oder Reisepässe der Vertragsparteien; bei einer juristischen Person muss ein aktueller Handelsregisterauszug und ggf. der Beschluss vorgelegt werden, der das Geschäft autorisiert (s.o.)

Beide Vertragsparteien können sich durch Vollmachten vertreten lassen. Die Vollmachten müssen aber bestimmten Förmlichkeiten genügen.

 3) Grundbuchauszug, der nicht älter als 6 Monate ist bzw. gültiger Zugangscode zum elektronischen Grundbuchregister via Internet (Certidão)

 4) Auszug der Immobilie des Finanzamtes (Katasterauszug), der nicht älter als 1 Jahr ist (Caderneta)

Hinweis 1: Wurde die Immobilie beim Finanzamt noch nicht eingetragen, genügt die Vorlage des amtlich bestätigten Antrages auf Eintragung beim Finanzamt (IMI-Modelo I), der nicht älter als 1 Jahr sein darf.

Hinweis 2: Die Daten im Katasterauszug dürfen denen im Grundbuch nicht widersprechen.

 5) Bei einem Gebäude: Nutzungsbescheinigung im Original oder von der Gemeinde beglaubigte Abschrift der Nutzungsbescheinigung (Alvará de Licença de Utilização/Habitação)

Da das portugiesische Baurecht erst am 7.8.1951 (und auch nur in Bezug auf bestimmte Gemeinden) in Kraft getreten ist, sind Gebäude, die vor dem 7.8.1951 errichtet wurden, von der gemeindlichen Nutzungsbescheinigung befreit. In diesem Falle muss das Alter des Gebäudes aber entweder aus dem Katasterauszug hervorgehen oder es muss eine Bescheinigung der Gemeinde vorgelegt werden, worin diese erklärt, dass das Gebäude vor dem 7.8.1951 errichtet wurde.

 6) Bei einem Gebäude: Technische Wohnungsbescheinigung (Ficha Técnica de Habitação)

Hinweis 1: Die Vorlage einer Technischen Wohnungsbescheinigung ist nur Pflicht bei fertiggestellten Gebäuden, die Wohnzwecken dienen und für die nach dem 30.04.2004 die gemeindliche Nutzungsbescheinigung beantragt wurde.

Hinweis 2: Die Pflicht zur Vorlage einer Technischen Wohnungsbescheinigung erfasst solche Gebäude nicht, die zwar wiederaufgebaut, erweitert oder in ihrer Struktur geändert, jedoch vor dem 7.8.1951 errichtet wurden.

 7) Energieausweis (Certificado Energético):

Seit dem 1. Januar 2009 gilt sowohl für neue als auch für bestehende Häuser in Portugal die "Ausweispflicht". Der Ausweis gilt für 10 Jahre ab Ausstellungsdatum.

 8) Bei Wohnsiedlungen (Loteamentos): Erschließungsbescheinigung der Gemeinde oder Nachweis der Entrichtung einer Kaution, welche die Erschließungskosten sichert  (Certificado da Câmara Municipal de que as obras foram objecto de recepção ou de que foi prestada caução)

Hinweis 1: Die Pflicht zur Vorlage der Erschließungsbescheinigung bzw. der Nachweis der Entrichtung einer Kaution besteht nur bei der erstmaligen Veräußerung der jeweiligen eigenständigen Wohneinheit der Wohnsiedlung.

Hinweis 2: Auf Wohnsiedlungen, die vor März 1992 errichtet wurden, findet diese Regelung keine Anwendung.

 9) Bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, als kulturelles Erbgut ausgewiesen sind oder sich in einer besonderen Schutzzone befinden: Nachweis, dass der geplante Verkauf der portugiesischen Denkmalschutzbehörde und der Gemeinde angezeigt wurde. Dem Staat steht hier ein Vorkaufsrecht zu.

Bestehen Zweifel daran, ob ein Vorkaufrecht des Staates besteht, empfiehlt sich eine Negativ-Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde einzuholen (Certidão negativa do Instituto Português do Património Arquitectónico).

 10) Im Falle des Kaufes eines ländlichen Grundstückes durch mehrere Personen: Nachweis, dass die Gemeinde den Kauf in Miteigentümergemeinschaft genehmigt hat.

Hinweis: Diese Regelung findet auch Anwendung, wenn deutsche Eheleute, die im Güterstand der Zugewinngemeinschaft oder Gütertrennung leben, beabsichtigen, das Grundstück zusammen zu kaufen.

 11) Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet, die nicht auf den Käufer übergehen soll: Vorlage der Bescheinigung des Hypothekengläubigers, worin dieser erklärt, den Käufer unwiderruflich zu ermächtigen, vor dem Grundbuchamt die Hypothek zu löschen.

Hinweis: Die Unterschrift des Hypothekengläubigers unter dieser Erklärung muss besonderen Beglaubigungsvorschriften genügen.

 12) Wird die Immobilie von einem Minderjährigen (vertreten durch seine Eltern) verkauft: Nachweis der gerichtlichen Genehmigung des Verkaufes.

Hinweis: Eine gerichtliche Genehmigung ist auch einzuholen, wenn ein Minderjähriger eine Immobilie kaufen soll, die mit Rechten Dritter belastet ist (z.B. mit einer Hypothek).

 13) Bei jeder entgeltlichen Übertragung einer Immobilie (Kauf): Nachweis des Finanzamtes der Entrichtung der Grunderwerbsteuer oder Nachweis des Finanzamtes, dass der Verkauf grunderwerbsteuerbefreit ist.

 14) Bei jeder entgeltlichen Übertragung einer Immobilie (Kauf): Nachweis des Finanzamtes der Entrichtung der Stempelsteuer (0,8-Stempelsteuer)

 

C. Zu den Aufgaben des Rechtsanwaltes gehören z.B. folgende Themenkomplexe: 

 1) Ist der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen?

Da in Portugal das Eigentum mit Abschluss des Vertrages übergeht, empfiehlt sich die Einsicht in den Vertrag, durch den der Verkäufer das Eigentum an der Immobilie erworben hat. Der Grundbucheintrag ist oft falsch.

 2) Ist die Immobilie mit Rechten Dritter oder sonstwie belastet (z.B. Hypotheken, Nießbrauchrechte, Nutzungsrechte, Pfändungen, Klageverfahren u.a.)?

 3) Hat der Verkäufer den geplanten Verkauf den Vorkaufberechtigten in der gesetzlich vorgeschriebenen Art und Weise angezeigt?

 4) Ist der Verkäufer nicht nur Eigentümer, sondern auch alleiniger rechtmäßiger Besitzer?

 5) Hat der Verkäufer die Grundsteuern der Immobilie der letzten 4 Jahre vor dem Verkauf gezahlt?

 6) Erfasst die vorliegende Nutzungsbescheinigung des Hauses/Apartments das Anwesen als Ganzes oder wurden illegale Erweiterungen oder Veränderungen durchgeführt?

 7) Soll ein Baugrundstück erworben werden, ist sicherzustellen, dass dieses tatsächlich bebaubar ist.

 8) Wird eine Wohnung erworben, die Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, ist darauf zu achten, dass die regelmäßigen Verwaltungsgebühren für die Pflege der Gemeinschaftsflächen etc. vom Verkäufer gezahlt wurden.

 9) Soll das Haus vom Verkäufer errichtet werden, ist vor einer vertraglichen Bindung zu überprüfen, ob sich der Verkäufer in einer soliden finanziellen Situation befindet; insbesondere ist festzustellen, dass kein Insolvenzantrag vorliegt.

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